In Spanien ist eine Ferienvermietungslizenz gesetzlich vorgeschrieben, wenn Sie Ihre Immobilie kurzfristig an Urlaubsgäste vermieten möchten. Ohne diese Lizenz drohen hohe Strafen und Bußgelder. Die Lizenz stellt sicher, dass Ihre Unterkunft den gesetzlichen Anforderungen entspricht und offiziell als touristische Unterkunft registriert ist. Zudem schafft sie Vertrauen bei den Gästen und ermöglicht Ihnen, Ihre Immobilie legal und sorgenfrei zu vermieten. Wir helfen Ihnen dabei, den gesamten Antragsprozess einfach und unkompliziert zu durchlaufen!

Die Kosten für eine Vermietungslizenz variieren je nach Region und Art der Immobilie. In der Comunidad Valenciana entstehen in der Regel Ausgaben für das technische Zertifikat (informe técnico), eventuelle Baubestätigungen sowie die Eintragung im Register. Die Gesamtkosten bewegen sich meist zwischen 150 € und 500 €, zuzüglich möglicher Honorare eines Architekten oder Technikers.

Eine einmal erteilte Vermietungslizenz ist in der Regel zeitlich unbegrenzt gültig, solange sich an der Nutzung und den baulichen Gegebenheiten der Immobilie nichts ändert. Sollte das Objekt jedoch umgebaut, erweitert oder umgenutzt werden, kann eine Aktualisierung oder Neubeantragung erforderlich sein. In Comunitat Valenciana (und auch in einigen anderen autonomen Gemeinschaften) gilt seit der neuen Regelung eine Gültigkeit von fünf Jahren für die Registrierung bzw. Lizenz von Ferien-/Kurzzeitvermietungen.

Gültigkeit der Vermietungslizenz nach Regionen in Spanien

Comunitat Valenciana (z. B. Costa Blanca)

Seit 2024 gilt in der Comunitat Valenciana eine neue Regelung: Die Eintragung im Tourismusregister für Ferienwohnungen (Viviendas de uso turístico) hat eine Gültigkeit von fünf Jahren. Nach Ablauf dieser Zeit ist eine Verlängerung oder Neuerklärung erforderlich. Für bereits registrierte Immobilien gilt eine Übergangsfrist, nach der alle Eintragungen spätestens 2029 erneuert werden müssen.

Katalonien (Barcelona, Girona, Tarragona, Lleida)

Auch in Katalonien – insbesondere in Städten wie Barcelona – ist die Lizenz auf fünf Jahre befristet und muss anschließend erneuert werden. Die Verlängerung erfolgt nur, wenn alle baulichen und städtebaulichen Voraussetzungen weiterhin erfüllt sind. Einige Gemeinden können zusätzliche Bedingungen oder Quoten festlegen, bevor eine Erneuerung genehmigt wird.

Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca, Formentera)

Auf den Balearen hängt die Gültigkeit von der Lizenzart ab. Für viele Einzellizenzen, insbesondere ETV-Unifamiliar, gilt eine Gültigkeitsdauer von sechs Jahren mit der Möglichkeit zur Verlängerung. Ältere oder anders klassifizierte Lizenzen können dauerhaft gültig sein, sofern die Nutzung und der Zustand der Immobilie unverändert bleiben. Jede Insel oder Gemeinde kann hier eigene Bestimmungen anwenden.

Andalusien (z. B. Málaga, Cádiz, Sevilla)

In Andalusien ist die Vermietungslizenz unbegrenzt gültig, solange die Immobilie weiterhin die gesetzlichen Anforderungen erfüllt und ordnungsgemäß im Registro de Turismo geführt wird. Änderungen wie Eigentümerwechsel oder Umbauten müssen gemeldet werden, führen aber nicht automatisch zu einem Ablauf der Lizenz.

Kanarische Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura)

Auf den Kanarischen Inseln erfolgt die Anmeldung ebenfalls über eine declaración responsable. Eine feste Laufzeit ist bislang nicht vorgesehen. Allerdings werden neue gesetzliche Regelungen erwartet, die künftig Quoten oder Laufzeiten einführen könnten. Bis dahin gilt: Die Lizenz bleibt gültig, solange die Voraussetzungen bestehen und keine Verstöße vorliegen.

Comunidad de Madrid

In der Region Madrid ist die touristische Nutzung über eine Erklärung und Registrierung geregelt. Es besteht keine feste Gültigkeitsdauer. Wichtig ist die Einhaltung aller kommunalen Vorschriften, insbesondere bei Gebäuden in zentralen Stadtzonen, wo die Genehmigungspflichten strenger sind.

País Vasco (Baskenland)

Im Baskenland müssen Ferienunterkünfte im Register der touristischen Unternehmen und Aktivitäten eingetragen sein. Eine Verfallsfrist gibt es nicht; die Gültigkeit bleibt bestehen, solange das Objekt die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt und keine wesentlichen Änderungen vorgenommen werden.

Galicien

In Galicien erfolgt die Registrierung über eine declaración responsable bei der Xunta de Galicia. Eine bestimmte Laufzeit der Lizenz ist nicht festgelegt. Kommunen dürfen aber eigene Regeln oder Einschränkungen festlegen, etwa in historischen Stadtzentren oder Küstenzonen.

Fazit

Die Gültigkeit der Vermietungslizenz hängt in Spanien von der jeweiligen autonomen Gemeinschaft ab. In Regionen wie der Comunitat Valenciana und Katalonien gilt eine 5-Jahres-Frist mit anschließender Verlängerungspflicht. Auf den Balearen sind es teils 6 Jahre. In anderen Gebieten wie Andalusien, Madrid oder den Kanarischen Inseln bleibt die Lizenz zeitlich unbegrenzt gültig, solange die Immobilie die Anforderungen erfüllt und keine Änderungen oder Verstöße vorliegen.

Ist die Lizenz nach dem Verkauf der Immobilie weiter gültig?

Früher war die Vermietungslizenz in den meisten Regionen Spaniens grundsätzlich an die Immobilie gebunden. Das bedeutete, dass sie auch nach einem Eigentümerwechsel automatisch bestehen blieb. Diese Regelung hat sich jedoch in mehreren autonomen Gemeinschaften geändert. Heute gilt in vielen Regionen, dass die Lizenz an den Eigentümer (Titular) gebunden ist – und somit beim Verkauf nicht automatisch auf den Käufer übergeht.

Beim Erwerb einer Immobilie mit bestehender Lizenz muss der neue Eigentümer die Übertragung der Lizenz oder eine Neuregistrierung beantragen. Je nach Gemeinschaft reicht eine formale „Cambio de titularidad“ (Änderung des Inhabers) innerhalb einer bestimmten Frist aus, während andere Regionen eine vollständige Neuanmeldung verlangen. Wird diese Änderung nicht rechtzeitig vorgenommen, kann die Lizenz ihre Gültigkeit verlieren.

In der Comunitat Valenciana, auf den Balearen und in Katalonien etwa muss der neue Eigentümer die Lizenzdaten auf seinen Namen aktualisieren oder neu beantragen, da er rechtlich als neuer Betreiber gilt. In Regionen wie Andalusien oder auf den Kanarischen Inseln ist die Regelung weniger streng, jedoch wird auch dort empfohlen, den Eigentümerwechsel offiziell zu melden, um eine ordnungsgemäße Eintragung im Tourismusregister sicherzustellen.

In der Praxis bedeutet dies: Eine vorhandene Vermietungslizenz kann den Verkaufswert einer Immobilie erhöhen, sie bleibt aber nur dann gültig, wenn der neue Eigentümer die Lizenzübernahme ordnungsgemäß erklärt oder eine neue Lizenz beantragt. Käufer sollten deshalb im Kaufvertrag ausdrücklich regeln, ob und wie die Lizenz übertragen wird und ob alle Voraussetzungen weiterhin erfüllt sind.

Jede Immobilie, die kurzzeitig an Touristen vermietet wird, benötigt eine Vermietungslizenz. Dazu zählen Wohnungen, Häuser, Villen und auch Chalets. Ausgenommen sind Objekte, die an Langzeitmieter über mehr als zwei Monate vermietet werden oder ausschließlich privat genutzt werden.

Was tun, wenn eine Vermietungslizenz vorhanden ist?

Wenn bereits eine Vermietungslizenz besteht, sollte zunächst geprüft werden, ob diese noch gültig ist und ob alle Daten im Tourismusregister aktuell sind. In vielen Regionen – etwa in der Comunitat Valenciana oder in Katalonien – muss die Eintragung nach fünf Jahren erneuert werden. Eigentümer sollten daher das Datum der Registrierung und die Gültigkeitsdauer regelmäßig überprüfen.

Kommt es zu einem Eigentümerwechsel, muss der neue Eigentümer die Lizenz in der Regel auf seinen Namen übertragen oder eine neue Eintragung als Betreiber vornehmen. Diese sogenannte „Cambio de titularidad“ sollte innerhalb der von der jeweiligen Gemeinschaft vorgegebenen Frist erfolgen. Erfolgt keine Aktualisierung, kann die bestehende Lizenz ungültig werden oder von Amts wegen gelöscht werden.

Auch ohne Eigentümerwechsel ist es wichtig, Änderungen wie Renovierungen, Modernisierungen oder neue Verwaltungspartner der zuständigen Behörde mitzuteilen. Ebenso muss die Lizenznummer (z. B. VT-12345-A) in allen Online-Inseraten, auf Webseiten und in Werbematerialien angegeben werden, um gesetzliche Transparenz sicherzustellen. Eine regelmäßig geprüfte und korrekt eingetragene Lizenz schützt den Eigentümer vor Bußgeldern und erhält die Rechtssicherheit für die touristische Vermietung.

Die Immobilie muss bestimmte bauliche Mindestanforderungen erfüllen, etwa eine gültige Cédula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung), eine funktionierende Sanitär- und Elektroinstallation sowie eine ausreichende Belüftung und Sicherheitsausstattung. Diese Vorgaben werden vom Technikerbericht bestätigt, der Teil des Lizenzantrags ist.

Der Eintrag im Tourismusregister erfolgt nach der Einreichung der vollständigen Unterlagen bei der Generalitat Valenciana oder der zuständigen Behörde. Nach Prüfung der Unterlagen und der baulichen Voraussetzungen wird eine Registrierungsnummer (z. B. VT-12345-A) vergeben, die in allen Inseraten und Online-Plattformen angegeben werden muss.

Die notwendigen baurechtlichen Unterlagen wie Baugenehmigung, Bewohnbarkeitsbescheinigung oder Technikerzertifikate werden in der Regel vom Eigentümer in Zusammenarbeit mit einem Architekten oder Ingenieur beschafft. Professionelle Hausverwaltungen oder Immobiliendienstleister übernehmen diesen Prozess häufig vollständig für ihre Kunden.

Vermietung ohne gültige Lizenz – Konsequenzen

Die Vermietung ohne gültige Lizenz ist in Spanien eine schwerwiegende Ordnungswidrigkeit und kann hohe Bußgelder nach sich ziehen. Jede autonome Gemeinschaft verfügt über eigene Sanktionsvorschriften, doch die Strafen liegen häufig zwischen 10.000 € und 100.000 € – in manchen Fällen sogar darüber. Besonders streng kontrollieren die Behörden die Online-Plattformen wie Airbnb, Booking oder ähnliches: Inserate ohne sichtbare Registrierungsnummer können gemeldet und gelöscht werden.

Wer eine Immobilie ohne Genehmigung touristisch vermietet, riskiert nicht nur Geldbußen, sondern auch eine Sperrung der Nutzung durch die örtliche Behörde. Zudem können Nachbarn oder Eigentümergemeinschaften rechtliche Schritte einleiten, wenn durch eine illegale Vermietung die Hausordnung oder kommunale Vorschriften verletzt werden. Eine fehlende Lizenz kann außerdem den Wert der Immobilie mindern und zukünftige Verkäufe erschweren.

Eigentümer sollten daher vor der ersten Vermietung unbedingt prüfen, ob eine gültige Registrierung im Tourismusregister vorliegt. Falls die Lizenz abgelaufen ist oder noch keine erteilt wurde, muss eine Neuanmeldung oder Verlängerung erfolgen. Nur so lässt sich eine rechtssichere und wirtschaftlich nachhaltige touristische Vermietung gewährleisten.